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機構分析稱樓市中長期拐點已至下半年將量跌

发布时间:2019年12月03日    点击:[0]人次

机构分析称楼市中长期拐点已至 下半年将量跌价涨

前5月楼市成交增速出现下滑,似乎预示着本轮周期已从顶点跌落

近日,多家机构发布策略报告,对下半年楼市进行预判大部分机构认为,楼市进入小周期高点,预计下半年成交量将有所回落,到年末甚至可能出现负增长但在当前的宽松货币环境下,房价并不会出现明显下滑

从长期来看,整体供需关系的改善,以及人口红利的终结,使房地产市场进入“成熟期”未来的市场波动幅度、房价走势等都将趋于平缓

需求已透支

国家统计局近日发布的数据显示,今年月,全国商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%,增速比前4月回落3.3%;商品房销售额36775亿元,增长50.7%,增速回落5.2%

这是今年以来,全国房地产销售增速首次出现下滑而在统计局公布上述数据之前,一线城市和部分二线城市都传出成交量下降的消息其中,部分一线城市市场的走低,从4月份就已出现

按照国家统计局投资司高级统计师李皎的解读,商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动月份,住宅销售面积比月份回落4.6%,销售额回落8%住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关,也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关

事实上,这两种因素也将成为下半年市场的决定性因素广发证券近日发布的报告认为,今年下半年,行业整体成交同比升幅将继续放缓

理由在于,本轮成交量的大幅上升,改善型需求(首改+再改)是重要的贡献来源特别是在重点二线省会城市,大户型高总价住宅的成交占比有明显提高但在改善型需求连续个季度入市后,需要重新积累培育一段时间,才会有新一轮需求入市

此外,根据经验,政策收紧地区的成交回落速度很快具体而言,一线城市成交面积下滑幅度将会较大;二线城市在改善型需求释放充分后,成交上升持续性减弱;三四线城市由于供需基本面限制(需求不足,库存过剩)依然难有大的起色

野村证券中国地产研究部主管高剑锋甚至认为,今年年末或明年年初,市场成交量的增速可能成为负值因为去年底和今年初,交易量处于绝对值的高位

平安证券的报告同样指出,下半年随着基数抬升及部分需求透支,预计销售同比增速将逐步收敛但鉴于当前宽松的货币环境,投资和销售都很难出现断崖式下跌

从房价上看,广发证券认为,下半年大中城市房价整体仍将保持环比温和上升,但升幅将逐步放缓分城市来看,一线城市和重点二线城市的房价升势较强;三四线城市则因去化周期长,房价缺乏持续上升动力

中长期拐点已至

若拉长周期来看,未来房地产市场将可能进入另一个阶段

招商证券将我国楼市的发展分为四个周期前三个周期分别为1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年,如今正处于第四个周期的“上半场”招商证券认为,本轮周期起于2014年下半年的限购正式退出,随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作,使房地产市场进入较为宽松的货币环境中如今虽然行业政策出现结构性收紧,但未来几年宏观大环境(经济基本面和流动性)不会发生显著变化,因此周期尚未结束

按照上述机构的观点,近期房地产市场量价齐升,以及土地价格不断攀高的特征,证明当前正处于该周期内的小高点预计未来随着宏观政策的逐渐成熟,量价调整幅度将会减小

广发证券则认为,在大周期层面,我国房地产行业已经进入成熟期具体表现在,人口红利(年龄结构、区域分布)快速爆发期过后,新房的需求逐步下降

数据显示,在2012年-2013年之后,我国户均住房套数已经超过1,说明整体供需已基本平衡同时,过去十年中,新房的销售面积年复合增速在逐年放缓说明在一个新的长周期内,市场波动的幅度正在减弱

平安证券则提出另一组数据:目前我国户籍城镇人口人均居住面积为32平方米,已达到日本90年代后期水平但由于常住人口未纳入统计,因此实际居住面积可能略高于统计数据按照城镇化进程带来的需求计算,2010年-2015年的总需求为13.1亿平方米,2015年-2020年下降至12.7亿平方米也即,行业正逐步迈过中长期需求顶点,景气度将逐渐向下

平安证券认为,当全局性的供大于求来临时,放松货币政策并不会有显著的需求提振效果,反而会加速风险累积因此,未来三四线城市的风险仍然值得关注

从行业发展来看,多数机构认为,随着土地等成本的提升,以及行业利润率整体下滑,将有越来越多的企业放弃传统房地产开发业务,并启动多元化转型

其中,不动产金融领域的资管市场被普遍看好根据BCG中国的预测,到2020年,中国资管市场资产总规模将达174万亿元人民币,这相当于当前房地产年销售额的20倍以上其认为,这将成为未来房企转型的主要方向

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